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2025年07月24日
澳房市火热，多地购房需求飙升
在部分首府城市地区，随着市场对进一步降息和基础设施项目的猜测不断升温，部分购房者平均要与超100名其他潜在买家竞争。
据中介透露，关键地区出现了越来越强烈的“错失恐惧症”，导致买家兴趣激增——尤其是在一些最便宜和最贵的地区。
PropTrack的独家数据揭露了这项地区的竞争有多激烈——尤其是在悉尼和昆州东南部。
研究显示，竞争最激烈市场中的单个房源平均吸引了150名潜在买家，这足以说明 竞争有多激烈。
REA Group的经济学家Angus Moore表示，这些地区的买家将面临更大压力，需要更高的报价和竞标。
他说：“我们在这些地区看到大量询价，这意味着潜在买家之间的竞争可能会更激烈。”
“这与我们目前看到的全澳房价持续增长，以及房屋总体的销售速度比澳联储加息或疫情前更快的事实是一致的。”
Moore补充道，可负担市场的激烈最为激烈，但如果进一步降息，这种情况可能会发生改变。
“在利率快速上升、住房可负担性被推至极高水平时，我们预计会看到一些买家在更可负担的地区寻找房源。但随着抵押贷款利率下降，情况开始改变，这种动态也可能随之改变。”
邻近悉尼的Werrington和St Marys是全澳竞争最激烈的城区，预计这里将成为即将建成的西悉尼机场的主要通勤枢纽。
PropTrack显示，Werrington的单个房源平均吸引了150次关键询价，而St Marys的 为144次。
“关键”询价是指潜在买家向中介索取文件的询价，如销售合同、看房申请或通过电话、邮件或短信与中介联系。
据当地中介透露，Werrington-St Marys地区的大部分需求都来自投资者。
这些投资者往往希望在重要基础设施工程周围买房，期望一旦项目完成，该地区的房价会飙升。
最近的降息进一步刺激了这种投机活动，并鼓励开发商涌入该地区。
布里斯班南区的Rocklea和Logan的Forestdale也出现了类似的情况：投资者活动占买家询价的大部分。
悉尼其它有超100名潜在买家询价的地区包括Coogee、Rose Bay、Bellevue Hill和 Clovelly。 北悉尼以及内南区的Rosebery也有超100名潜在买家询价。
Ray White东海滩的中介Angus Gorrie表示，其中部分郊区比邻近地区的房价更实 惠，可能正在吸引追求性价比的买家。
他补充道，目前竞争房源的许多买家都有强烈动机。
他说：“有很多买家已经寻房数月，他们意识到（一旦降息）竞争将更激烈，他们希望尽快买到合适的房产。”
Logan-Beaudesert地区表现突出，有多个城区上榜。
Woodridge的房屋中位价为67.4万澳元，每个房源有111名潜在买家，Loganlea和 Browns Plains紧随其后，分别为109和107名。
这些城区将可负担性和便利性完美结合，对购房者极具吸引力。
在独立屋市场，墨尔本西北区的Dallas表现突出，该地房屋中位价为55.1万澳元。
每个房源有87名潜在买家竞争，这里因可负担性和增长潜力而受热捧。
Broadmeadows和Coolaroo是竞争最激烈的公寓市场，每个房源有77名潜在买家。
Broadmeadows的公寓中位价为58.3万澳元，Coolaroo为55.1万澳元，正在吸引在墨尔本西北走廊寻求性价比和便利性的买家。
位于阿德莱德Central和Hills的Stirling有93名潜在买家。
St Peters的房屋中位价已飙升至2193000澳元，每套房源有79名潜在买家。
Vale Park和Crafers同样备受关注，每套房源都有72名潜在买家，两地房价均在125万澳元左右。
阿德莱德北部和南部边缘地区的竞争同样激烈，这些地区的房价是全澳最实惠的地区之一。
Elizabeth North的房屋中位价为514000澳元，每套房源有72名潜在买家。
位于阿德莱德南部的Port Willunga是另一个热点地区，每套房源有66名潜在买家，房屋中位价为849000澳元。
多个华人区上榜！盘点墨尔本房价涨幅最高的区！最高涨350%！
最近，墨尔本夫妇Tim和Loren Horster-Haarburger以64.6万澳元的价格售出了他们位于西南郊Cobblebank的四房独立屋，在挂牌仅两周后就顺利成交，比他们六年前的建造成本多赚了20万澳元。
Tim说：“我们买房的时间点正好赶在了疫情引发的房市大涨之前，如果再晚一个月，成本可能要翻倍。”
Cobblebank的房屋中位价已飙升至约63.7万澳元，涨幅高达309.1%。
邻近的Bonnie Brook则上涨了327.3%，中位价接近69万澳元。
北边的Donnybrook和Mickleham也有近300%的涨幅，房价突破72万澳元。
这一趋势背后，主要是千禧一代的购房需求推动。
他们难以负担内城区动辄百万澳元以上的房价，转而在城市边缘寻找相对可负担的家庭住宅。
而外郊的新兴住宅区正好提供了大量土地开发机会，吸引大量首次置业者和年轻家庭定居。
不过，虽然外郊房价涨得快，但内城区涨得更狠。
比如Kew East过去20年房价大涨了349.5%，中位价已达212万澳元，是整个墨尔本房价涨幅最高的郊区！
华人区Balwyn和Balwyn North过去20年的涨幅也分别突破300%。
另一个华人区Doncaster East则涨了272.8%，房价中位数涨到了149.6万澳元。
Mount Waverley涨了253%，房价涨至166万澳元。
研究机构Cotality的澳洲研究主管Eliza Owen表示，内城区房价的飙升主要归因于高净值买家和土地稀缺，而外郊市场则是因远程办公常态化和千禧一代家庭的迁移趋势所推动。
人口研究专家Simon Kuestenmacher也指出，千禧一代已成为澳洲最大的人口群体，他们正在重塑墨尔本城市边缘的面貌。
曾经生活在时尚内城区的人，如今因房价高涨而搬到外郊，也带来了“文艺化”的趋势，比如咖啡馆等潮流元素开始在外郊落地。
不过他也提醒，尽管地价便宜，但很多新开发社区配套不足，基础设施建设仍需跟上。
除了年轻家庭，新移民也成为外郊房市的重要推动力。
许多移民因没有“爸妈银行”的支持，选择在外郊购置价格合理的大房子。
Ray White Melton的中介Martin Mintoff表示，目前投资者正在重新回归外郊市场，特别是来自珀斯、悉尼和布里斯班的投资者，他们愿意为四居室支付前所未有的价格。
过去外西区买家中，自住者占八成，投资者占两成，如今已变成五五开。
北边的Donnybrook也出现类似趋势。
Harcourts Mernda的中介Vanny Bains表示，尽管过去一年受高利率影响，房市承压，但现在已逐渐回稳。
工党又要对房地产投资者动手？取消50%税收优惠，房价要变天了
工党内部改革派正积极推动取消投资性房产交易的资本利得税优惠措施，此举引发政商界广泛讨论。值得注意的是，现任反对党已明确表态将维持现有税收政策不变。
历史背景显示，前工党党魁比尔·肖顿（Bill Shorten）曾因提议将资本利得税折扣率从50%削减至25%，导致该党在2016年及2019年大选中接连失利。这一教训促使现任总理阿尔巴尼斯在2022年竞选期间承诺保持现有税收政策，并最终成功带领工党赢得大选，于今年五月获得连任。
近日，工党内部重要基层组织”住房工党（Labor for Housing）”提出更为激进的税改方案，主张完全废除现行50%的资本利得税折扣制度。
该组织联合召集人朱莉安娜·托多罗维奇（Julijana Todorovic，土地权益专业律师）表示，自1999年9月起实施的住宅房产资本利得税优惠政策已不合时宜。
“我们认为应当彻底取消这项政策，但会设置合理过渡期。”托多罗维奇强调，“房地产不应被视为享受税收优惠的投资标的。”
她建议政府采取渐进式改革：保留现有投资者的税收优惠，仅对新购投资性房产取消折扣——这与绿党在今年五月大选时提出的政策主张不谋而合。
住房工党在递交给政府经济改革圆桌会议的报告中指出，现行税收政策导致资本过度集中于房地产领域，严重制约了技术创新和实体经济发展。
报告分析称：“资本利得税优惠扭曲了投资导向，阻碍了澳大利亚在能源转型、数字基建等关键领域的资金投入。政策调整将促进资本流动，创造更多就业机会和经济活力。”
值得注意的是，绿党在上次选举中已提出类似改革方案，主张对新购投资房取消税收优惠，同时对现有投资者设置房产数量限制。尽管工党在众议院占据绝对优势，但其立法草案仍需获得参议院中绿党或其他独立议员的支持。
与工党关系密切的麦凯尔研究所（McKell Institute）则提出折中方案：建议将现有独栋投资房的资本利得税折扣从50%降至35%，同时将新建公寓的折扣提高至70%。
该机构发布的《驾驭抱负（Harnessing Aspiration）》报告指出，现行政策加剧了住房市场投机行为，导致首次购房者面临巨大压力。数据显示，当前澳大利亚全职工作者平均年薪（102,742澳元）已难以支撑在大多数首府城市购置中等价位房产。
住房工党强调，取消税收优惠并非针对房地产投机行为的惩戒措施，而是旨在消除房地产投资相对于其他生产性投资的制度性优势，促进资本市场的公平竞争环境。
前澳洲橄榄球名将与Lendlease的管理层对决，Hostplus启动攻击
当对方球员躺在地上时，通常不应再进行头部冲撞，这是一条简单的规则。可惜，似乎没人告诉Hostplus，他们正狠狠打击Lendlease的Tony Lombardo，正是在最痛的地方。
Lombardo一直在努力缓解Lendlease管理澳大利亚优质物业基金（APPF）的动荡。这是一个价值100亿澳元的未上市资产组合，涵盖工业、办公室和购物中心。Lombardo曾一度安抚了不满的投资者David Di Pilla和John Wylie，现在，Hostplus则试图将管理权（以及管理费用）从他手中抢走。
Hostplus的律师上周致信APPF基金（其中一个20亿澳元的工业物业基金）董事会，要求解雇Lendlease并任命其ASX上市的竞争对手Mirvac为新管理者。尽管Lendlease持有该基金大量单位，但Hostplus和其他超级基金的持股比例足够大，如果合作起来，完全有可能推动这一变革。
虽然Hostplus CEO David Elia主导了这一举动，但如果Mirvac能够从Lendlease手中抢走控制权，谁将从中受益呢？
Hostplus的主席是Damien Frawley，这位前澳洲橄榄球明星退役后投身基础设施银行业。他曾领导价值1250亿澳元的昆士兰投资公司，并担任黑石的国家经理。凭借强大的背景，他成为了2022年接替长期担任Hostplus主席David Elmslie的人选。
几个月前，Frawley还被任命为Mirvac的非执行董事，由当时的主席John Mulcahy推荐。作为其一部分，他还成为了Mirvac子公司Mirvac Funds Management Australia Limited的董事，该子公司负责Mirvac Wholesale Office Funds I和II的信托事务。
多么巧合，如果Mirvac成功接管APPF基金，这些正是将接管该基金的实体。也就是说，Hostplus作为Mirvac的替身，推动了控制权的变更，最终交到其主席担任信托的实体手中。关系简直是过于紧密了。
Mirvac的发言人表示，公司非常重视利益冲突，并“根据其政策采取了信息屏障措施”。
去年，Frawley担任Hostplus主席的薪酬为227,313澳元，而在Mirvac，他获得了333,000澳元的报酬，成为董事会第二高薪的董事。正如年报脚注所解释的那样，他还通过Mirvac Funds Management的董事职位获得额外费用，而这一实体显然是希望APPF能够落入其手中的实体。
Mirvac可能并未多想如果Hostplus为其打前锋会带来怎样的影响。至于Frawley，他曾告诉《澳大利亚金融评论》，自己在悉尼大学的青少年橄榄球赛场上曾与前总理Tony Abbott和财政部长Joe Hockey对阵——两位最终也在不该出现的地方“撞头”。
